对赌房价毫无意义

2008-7-1 南方都市报 本地评论

    徐滇庆与牛刀二位对赌房价毫无意义。有这个时间预测房价，不如对房地产市场的转折做些更深入的研究。

    这场吸引多人眼球的对赌居然连以什么房地产指数为最终标尺都不清楚，如果一个用国家统计局，一个用当地国土房产局的数据，简直是关公战秦琼。

    房地产统计标准往往不标准，也是一个让人十分头疼的问题。06年有房地产数据门现象，爆出多起房地产数据互相打架事件，官方数据之间，官方与民间数据往往相差十万八千里。当年一季度北京统计局与建委统计的北京房价涨幅分别为7.6%和14.8%，双方争论激烈，购房者莫衷一是。

    业内人士调和矛盾，认为是两个部门采取不同的计算方法导致结果不同：北京市统计局采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查，而北京市建委采用的是房屋均价的方法，即用一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积。

    抽样与均价相差如此之多，说明不同的楼盘价格天悬地隔，因此，又有专家挺身而出，指出房屋均价根本没有参考价值。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，房屋均价的方法带有一定的笼统性，不能保证高、中、低档房屋所占比例保持一致，北京当年3月份房价达到7046元每平方米，是由于高档房交易量大造成的，并不是北京的房价整体突破7000元。更科学的参照是，房地产在很小的特定区域内，例如一个楼盘、一个社区的长期价格跟踪，更具有参考价值，更能判断房地产价格走势。

    拜豪华别墅销量上升所赐，深圳房价近期有上升趋势。

    深圳国土资源网的数据表示，按深圳市房地产信息系统统计口径，2008年1-5月，全市商品住宅销售均价为12815.94元/平，同比涨幅7.64%。1-5月住宅价格分别为15080.25元/平、16314.58元/平、13618.42元/平、11962.08元/平，11014.14元/平，房价连续出现下降，5月环比降幅为7.92%，交易量下降而房价回落，可见房地产转冷。但就在上周，深圳全市成交总金额12.32亿元，环比上升20.8%；成交均价居然高达18009元/平方米，环比上涨12%。可见双方要争个明明白白并不是件容易的事。

    房屋均价在很大程度上可以为我所用，为政策涂脂抹粉，不论是深圳还是其他城市，一旦有郊区保障房大量推出，房价将下跌，而高档房集中推出，均价将下降。如此均价除了对打赌者之外，对于政府和消费者恐怕没有什么价值。

    徐滇庆先生是金融领域的专家，他看房地产多从金融学着手。从金融学的角度来看，从国际流入热钱高达7000亿美元，通胀预期居高不下，作为抗通胀产品的投资品种房地产价格没有下跌的理由。

    正是在这一点上，笔者认同徐滇庆教授的观点。但笔者想指出，由于行政之手的强力介入，试图把房地产的投资功能从自住消费功能中硬生生剥离出来，这种反市场的做法从长期来看不会成功——深圳豪宅不是价格又回升了吗？——但短期内会破坏投资者的预期，导致房地产市场低靡：房屋成交量疾速下降就是证明。

    由于政府能够随时通过增加税费的办法参与到利益分配中去，也可以通过紧缩信贷的方法提高开发商与投资者的融资成本，使银行、各个融资方更深地介入房地产分配链条，加上原本就有地方政府的土地收益，中国房地产投资领域面临相当大的不确定因素。收益不明确是所有投资者最害怕的事，因此，在预期混沌之时，通常投资者宁愿持币观望，静候局势明朗，直到某个压倒一切的重要因素浮出市场。而最近有关方面保持房地产市场稳定的说法，无疑是房地产市场较为利好的信息。

    只要中国经济的基本面不变，只要有大量资金攥在投资者手中，只要通胀压力不变，中国房地产的功能迟早会被重新激发出来——除非政府将房地产市场退回行政分房。但我们不能确定的是，由政策打压开始的本轮房地产市场调整周期会有多长，广州从90年代地产热崩溃后多年一蹶不振，上海从05年开始调整两年左右。

    对赌资产品价格是不明智的行为，何况在理念上南辕北辙的两个人。

    徐先生对于房地产与金融效率的研究要重要得多，他应该安心做这份很有前途、我国目前亟需成果的工作。至于牛刀先生，他可以继续预言下去，任何一个行业总有周期，房地产总有一天会走入下降通道，这样就可以印证他预言家的身份。