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经济中心大推地 三大开发商为了34亿统统被调查?
2020-4-21 9:35:00
  上海大推地  三大开发商为什么为了区区34亿铤而走险?

  想象一个画面。

  开发商的子公司负责人小聚了一次,杯觥交错之间,大家谈到,联手狙击现在最重要的经济城市里,推出最重要的一块地。

  有可能在他们眼里,不过是次平常的聚合,平常的联手,但这次的合作注定会载入史册。

  《中国经营报》等诸多媒体报道,因为虹口北外滩土地疑似“围标”,三家大开发商相关区域、子公司负责人被调查。

  4月10日,《中国经营报》披露,两天以前,上海市普陀区召开第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议,审议了关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对中海地产上海公司总经理崔帅依法采取刑事强制措施的决定。

  而后,传出华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、华润置地上海执行总经理宋悠优和万科上海公司相关负责人被要求配合调查的消息。

  一家家大企业,一个个职业经理人赫赫大名,在房地产江湖转战多年,业内惊耸观望,相关人士胆战心惊。

  此事在房地产业内影响之深远,可以视作里程碑事件。

  这次虹口推出的是嘉兴街道HK271-01地块,紧邻北外滩钻石地段,是近三年来虹口区首次推出优质纯住宅地块。附近豪宅云集,多数均价超过每平方米10万元。


  更重要的是,条件宽松,有关方面呵护市场之意毕显。

  地块要求:

  1、100%可售住宅,无自持租赁住宅;

  2、70%以上中小套;

  3、5%保障房;

  4、限高80米。

  请注意,除了需要配建5%建筑面积的保障性住房和自持建筑面积1500平方米的菜场设施外,没有其他自持要求,相当于增加了可售面积、降低了可售面积成本。要知道,自从2016年开始,上海实行纯住宅地块15%自持要求,自持面积必须用于租赁。

  具有象征意义的经济中心的土地政策变了,房价、地价听市场的,有人愿意高价买房就买吧,愿意出每平15万也行,不要强行阻挡。

  上海推地力度极其强劲。

  刚刚过去的一季度,上海土地市场成交额逼近500亿(不含工业、动迁房等用地)。

  4月14日,上海土地交易市场公告,拟于4月下旬一口气推50宗地块,涉及浦东新、静安、宝山、嘉定四个区。这样的推地力度在寸土寸金的上海绝不是常态。

  这就是我们说的长三角、珠三角发生的改变,润物细无声中,市场发生了根本的改变。

  相关方面扶持之意拳拳,开发商虎视,自然在情理之中。

  6家房企角逐,中海地产(杭州)有限公司、昆山启特企业管理有限公司(万科)和嘉兴市润昇企业管理有限公司(华润)得分最高,分别为130分、130分、120分,根据“优先原则”,三家房企参与后续拍卖环节。

  3月31日,在众所瞩目的土地竞拍会上,中海地产以起拍价34.3亿元,平均楼面价6.3万元/平方米,出让面积21724.2平方米,从万科、华润、招商、绿城、平安等品牌房企中一举夺魁。

  诡异的是,在竞拍的最后环节,华润和万科不约而同地放弃报价。

  底价获得,零溢价。

  底价成本一度是常态。据不完全统计,2019年上海出让的157宗地块中,仅有8块地溢价率超过5%,底价成交是常态。但当时配建多,这次条件相对优厚。

  本来是锣鼓敲响,彼此配合,大家唱一台经济转型的好戏。现在居然疑似通过围标,被开发商部分抢走了定价权。

  是可忍,孰不可忍?令人震惊的围猎和被围猎开始了。

  目前结果如何?土地还没有过户,目前,上海市经侦部门、规划和自然资源局均对“围标”问题进行调查。4月14日,上海市规划和自然资源局公众参与处一名负责人表示,由于出让过程存在问题,该地块暂缓交易,等待经侦部门的调查结果。

  本来,是为了稳定市场、呵护市场,配建条件的宽松,可以看出房地产环境发生的巨大变化。对事件的铁腕严肃处理,可以看出有关方面非常愤怒。

  本来,是为了让市场说话,让市场解决稳定的问题,让市场部分解决地方财政难题,结果,你们还来这一套。黄金地块心照不宣零溢价!

  特殊时期,一些默认的潜规则,行不通了。以后,恐怕也行不通了。

  地方土地政策以光速改变。4月10日,上海出让的两幅松江宅地中出让规则发生变化,有效申请人数不足6人的,地块直接采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”;有效申请人数为6人及以上的,本地块采用有竞价招标方式出让,有效申请人即为“投标人”。此前的地块出让规则中,对于人数要求是以3人为界限划分。

  经济重镇土地还会大推,但政策将严防死守,确保颗粒归公。

  商业楼宇一跌再跌  必须由各方承担成本

  房地产市场值得重点关注的,除了虹口地块,还有商业楼宇租金的大幅下跌。这意味着整个商业模式的变化,以及经济氛围的变化。

  先看写字楼。

  一线城市连续6个季度下跌!从2018年四季度起,一线城市平均出租率和租金连续下跌,一直到今年一季度,根本停不下来。

  根据克而瑞统计,2020年一季度,一线城市写字楼整体出租率、租金双双下降,出租率环比下降1.2%,租金环比下降2.5%。

  关键是,跟以前相比,下跌的幅度更深了。今年一季度,一线城市写字楼平均租金降幅达到2.5%,超过前5个季度的租金平均降幅2.1%;出租率下跌1.2%,不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%,还创下2019年一季度以来的最大降幅。

  一线城市有57%的写字楼项目出现租金或出租率下降,约20%的写字楼项目出现租金、出租率双降现象,43%的项目租金和空置率微涨或不变。

  当然,要买就买好东西,不同的写字楼之间有明显分化。

  写字楼单项目出租率和租金最大降幅超超35%,最大升幅超20%。从租金来看,一线城市50.3%的项目租金保持坚挺;34.9%的项目下调幅度在10%以内,5.3%的项目下调幅度在10%~20%之间,0.8%的项目租金下降超过20%;大概有8.7%的写字楼宇,品质较高、租户优质的项目租金逆市上扬。

  从出租率看,与租金变化情况大致相同。

  再看具体城市,中国商业之都的情况到底如何?

  深圳写字楼空置率一直都是一线城市中最高的,今年一季度空置率再攀新高。根据第一太平戴维斯的数据,2019年第四季度,深圳写字楼空置率为24.6%,到2020年第一季度,空置率达到26.2%。全市平均租金,一季度下降到每月每平方米201.7元,租金指数环比下跌1.6%。

  估计今年还会继续下降,因为供应量大幅上升。

  2020年,深圳将迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰,预计全年会交付134万平方米的新增写字楼面积,未来五年新增供应总计达507万平方米。

  再加上,2020年商业模式大转型,从线下大规模转到线上,商业租赁市场前景不妙。

  复工复产热火潮天的上海,写字楼同样比较疲软。

  转引《中国经济周刊》4月16日的报道,根据高力国际调研季报,2020年第一季度,上海写字楼租赁市场净吸纳量整体处于低位。预计,上海写字楼空置率将从2019年的18.4%上升到2020年的28.9%,2021年,空置率将达到30.2%的巅峰。

  这是一个极高的数字,创下十年来新高。

  2019年12月18日,高力国际发布了《上海物业市场2020年展望》报告,数据显示,上海写字楼空置率从2009年开始下降,一直到2017年,因为新增供应集中入市,冲到19.3%的高位,到2019年,再次爬升至19.3%。

  当时还没有出现2020年初特殊情况。

  2020年,写字楼市场可能迎来供应高峰,预计整体空置率会上升到25.6%,2021年空置率有可能达到27.5%的巅峰。租金将继续下滑,预计未来两年上海写字楼租金同比增速分别为-3.5%及-2.1%。

  现在,租金比原来预期的进一步下降。

  写字楼租户中,金融、TMT、专业服务业占比超五成,是主力租户,空置率的上升,必然是这些行业发生了巨大的变化,同时商业模式、办法模式发生了巨大的变化,正在变弱。

  跟深圳不同,一季度上海写字楼控制住了供应量,但净吸纳量在下降。

  4月初,第一太平戴维斯发布报告,一季度上海没有全新的甲级写字楼入市,截至季末,全市甲级写字楼总存量维持在1330万平方米。

  但是,架不住净吸纳量下降。一季度,全市甲级写字楼市场净吸纳量为69500平方米,环比持平,同比下降49%;平均空置率环比下降0.5个百分点,来到16.9%;租金环比加速下跌1.0%,下降到每平方米每天7.8元。

  其他杭州、重庆、成都、天津、沈阳等城市,写字楼市场如履薄冰。

  从写字楼市场来看,一些市场已经入冬,大家只能抱团度过寒冬。

  我们号召房东减租、银行减息,共度难关。

  《中国经济周刊》披露,上海有多家国有公司为租户减免部分租金:陆家嘴集团对中小微服务企业减免2个月租金;张江集团对符合要求的非国有中小企业,免2020年2、3月租金;金桥股份对符合条件的中小企业免租两个月;上海电气等34家市属国有企业免除符合认定的非国有中小企业2、3月租金等。

  但是,很多民企并不愿意降租,这与融资成本、金融产品密切相关。

  如果所有的房东降息,那么,银行也必须给房企、尤其是商业地产公司降息,否则,很少有压力山大的民营商业地产公司愿意独自承担成本。

  谨防通缩  只有个别资产价格在上涨

  最近,银行理财收益率整体在下降,余额宝收益一直不高,但猪肉价格在上升,这样的形势让人看不懂,到底是通胀还是通缩?

  货币价格是风险的体现,无风险收益率的下降,说明大家主要担心的是经济通缩。

  4月17日,国家统计局出台了一季度宏观经济数据。

  初步核算,GDP同比下降6.8%,全国居民消费价格同比上涨4.9%。主要是食品烟酒价格同比上涨14.9%,猪肉上涨了122.5%。如果扣除食品和能源价格后,核心CPI只上涨了1.3%。

  即使是这样的CPI,储蓄率还是在上升,主要是保障型的储蓄上升。


  4月10日,央行发布《2020年一季度金融统计数据报告》,人民币存款余额首次突破200万亿元大关。

  今年一季度,人民币存款增加了8.07万亿元,同比多增了1.76万亿元,主要是住户储蓄存款增加了6.47万亿元,非金融企业的存款增加1.86万亿元。

  其他存款是下降的,财政性存款减少3143亿元,非银行业金融机构存款减少了3713亿元。财政在投资,非银行金融在运作,但居民在存款。

  为了什么?为了保障。我们要尽快给大家信心。

  从事外贸的会持有现金,一季度货物进出口总额65742亿元,同比下降6.4%。出口33363亿元,下降11.4%;进口32380亿元,下降0.7%。进出口相抵,贸易顺差983亿元。

  这样的贸易顺差,对于我们来说远远不够。


  还有人均可支配收入下行。一季度,全国居民人均可支配收入8561元,同比名义增长0.8%,扣除价格因素实际下降3.9%。全国居民人均可支配收入中位数7109元,下降0.7%。

  虽然从美联储开始都在放水,但全球消费还没有根本好转。

  我们消费已经在好转,根据商业务监测数据,3月份,全国5000家重点监测零售企业销售额相比2月份,上升了15.8个百分点。4月上旬,又比3月下旬增加了3.1%。

  不过,毋庸讳言,当下稳定经济主要得靠投资,这是近期水泥与挖掘机股上升的根本原因。

  全球从石油到黄金,全都显示了美联储的无力与实体经济的疲弱。美国3月份经季调后的CPI月率,录得-0.40%,创下2015年1月以来的新低。

  截止4月18日,美联储资产负债表规模破天荒的增加到6.13万亿美元,联邦基金利率区间下限降至零,启动无限量购债计划,增加美元流动性。

  美国丧失掉450万式作岗位,到2021年底,这些岗位中将恢复不到200万个,这将使未来21个月的失业率超过6%。

  国内一些大企业也传出各种裁员、变相裁员的信息。

  目前,我们要严防的是信心不足导致的大恐慌,导致的市场冻结,我们需要鼓励消费、鼓励投资。

  除了货币政策,要减税降费,要从银行到企业,所有的环节共同承担成本。这样才能减震,度过大坑期。

  全球大放水,导致黄金价格坚挺,房地产、石油等价格巨幅波动,在巨震时期和大放水时期,学一点投资知识,学一点特长认真工作,是保持体面生活所必须的,无论愿不愿意。

  保持能力,保持同理心,保持积极心态,是度过难关之举。
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